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租并举时代 土地供求格局是否“变天”?

通告时间:2017-09-22 作者: 来:国信房地产信息网 浏览次数:2228

城市土地紧张,农地利因此低效,凡是本次以13单城市农村建设用地上建造租赁住房试点的少只背景。如果以前生产的租售同权,啊这次试点提供了制度保障。

但是农地的“些微口子”入市,能够在多很程度达到改变城乡土地的供求格局,尚待观察。

尤其多的迹象表明,在“租并举”的时期,部分沿袭多年的土地供应格局和模式,也许真正的若“变天”了。

从国有建设用地看,从2016年11月都首只自持地块成交以来,全国共有7单城市先后推出租赁用地。随即改变的是,土拍模式起过去的“竞拍地价”,成为竞拍“控制面积或保障房面积”。

公共建设用地也面临重大调整。8月28日,土地部、住建部宣布,首都、上海、广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆、成都13单城市,以首批试点利用集体建设用地建设租赁住房,重要供给新市民。立即意味,漫长以来,公共土地不能建设住宅供应城市居民这条泾渭分明的限度,以被打破。

过去几乎只月时间内的凝聚决策,尤其是不可胜数土地新政,或者以指引中国房地产市场进入一个新的包时代。

控制地块多地开始花

在“租并举”政策引导下,到处正发力租赁土地供应。

部分要城市陆续公布了2017~2021土地供应计划。其中,租用用地或住房的供应计划还被纳入其中,并且开始占据越来越重的重量。

首都宣布,前途五年将提供1300公顷土地用于租赁,占全部土地供应计划的21.7%,但是建设约50万套租赁住房。立即1300公顷土地中,大概1000公顷来自集体土地。上海计划建设70万套租赁住房,占地1700公顷,其中41%的土地自专门的包住房用地。

广州宣布建设15万套租赁住房,占地825公顷,其中20%凡是彻头彻尾租赁住房用地。深圳表示,以提供110万套租赁住房,和其他城市不同的是,深圳租赁住房的土地自更为多样,除了专门的包住房用地供应外,还计划结束储一些城中村的农民自建房;并且规定,从2017年8月起,因为招拍挂方式让的货物住宅用地,必须为不低于规划面积20%的比重配建自持租赁住房。

各城市解决租赁住房的方法,啊呈现了部分不同的区域特色。如果作为土地全部国有化、不存在集体土地的深圳市,虽然计划用收购的方法,由于集体住房租赁企业收储不低于10万套房源,完全储备100万套(其中)农民自建房或庄公共自有物业。

上海和杭州在生产租赁地块的同时,还附带有吸引人才的勘查。上海在7月首次产了位于浦东张江和嘉定的土地,要求开发商必须100%控制70年。8月23日,上海市土地交易市场又发布挂牌出让四幅租赁用房土地,分别位于古北、陆家嘴滨江、花木、漕河泾四只中心商务区的精华地段。此外,上海还以静安区市北高新板块的少幅商业用地调整为租赁住房用地。上海拿起的包用地,或者位于高科技产业园区,或者位于城市的中心区域。在上海土地资源稀缺的立刻,此类租赁用地的释放能够有效解决上海吸引高端人才的居住问题。杭州市则提出,2017年9月底前,生产人才专项租赁住房用地进行试点。

土地自持是今年土拍市场的同件重要变革。首都最先试水,从2016年11月至今日,已经成交了4块须由开发商100%控制的地块。其中,其三块位于海淀区永丰基地,共同位于大兴区黄村镇兴华大街。中粮、始创、上恒、万科、中铁等地产商成为这些地块的主人。

今年夏以后,尤其多平地块开始集中入市,多地开始花。6月5日,杭州主城区竞拍三幅宅地,其三下竞拍成功的房企按比例达到41%、36%和36%。6月6日,万科以总价25.31亿元拿下广东省佛山市一起5.5万平方米的地块,要求100%控制70年。

链家地产研究院院长杨现领对近来的控制地块供应进行了系统钻研。他梳理发现,从2016年11月都首只自持地块成交以来,全国并发生北京、杭州、天津、佛山、上海、广州、苏州7单城市先后推出租赁用地,区域集中在京津冀、长三角和珠三角这三大城市圈,供应量前三为首都、杭州、天津,土地面积分别为120.31万平方米、60.86万平方米和34.97万平方米。

目前全国已成交的控制或纯租赁用途的包用地共计62块,279万平方米。杨现领预估,因为45平方米一套估算,这些土地预计可提供6.2万套租赁住房供应。

“要求按一方面是政策为租住市场倾斜的导向,一方面是为更加操纵地王的发生。”杨现领告诉《华夏新闻周刊》,因为在这种模式下,当土地价格达到上限后,拍卖会上竞自持比例环节。

这种土拍规则最早的倡导者和实践者都是北京市。2016年9月,首都就出台有关规定,提出了“告地价、克房价”的土地出让方式。随即,在那时10月出让的四批土地时,使用了一个新的竞买规则:在竞价达到合理土地上限价格后,以竞报企业控制商品住宅面积。商店控制的货物住宅将全部作为租赁住房,不可销售。如果出现“因为租代售”或者变相销售的,商店以被纳入黑名单,取消其参加招拍挂的资格。

新的土拍方式,快被其他城市借鉴。依照,在今年6月2日,南京挂出11幅地块,并且取消土地竞拍摇号,成为竞争保障房建设面积。6月5日,天津北辰顺义道熔断地块再次挂牌出让。竞买方式要求,竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建50000平方米棚户区改造安置商品房的标准下,使用直接竞报自持住房建筑面积,不再竞报土地价格。

从过去“竞拍地价”转为竞拍“控制面积或保障房面积”,图很明显,除了鼓励建设租赁住房,啊希望抑制“房价随地价上涨”的预料。

但是,在杨现领看来,这种方法表面上决定了地价,但是实在效果可能并不好,“立即会逼得开发商把控制成本尽可能地减少,或者分摊到销售住宅部分,但是结果是地价并没变低。再增长房价设了上限,部分算不过来的账都需要由公司自己承担,漫长,商店会去拿地的动力。”

从“赶忙周转”向“缓持有”变

“控制地块”和“比赛自持”土拍模式,作为一种新的游戏规则,自然改变地产商长久以来习惯的以地和付出模式。

多业内人士都认为,这种模式下,缓了房企基金周转速度,克了开发商回收现金流的节拍,被地产商的营业模式带来新课题和挑战。

在杨现领看来,针对开发商最大的挑战是,地价成本仍然过高,因为目前比自持的地块而言,盈利非常困难。

他对《华夏新闻周刊》终于了同笔账,因为首都为例,目前4块100%控制的地块楼面价均在25000第一/m2以上,如果建安成本3000第一/m2,营业资本粗略按50000第一/m2,各种税费按照17%计算,因为周边链家自营的纯品牌的租金水平来算,怀念要实现回本要超过25年,甚至有的地块能到50年。

但是,啊发生特例。依照,上海最早推出的少块租赁地块,末了竞得者分别是上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司,少下商店还是国企,总价和楼面价都远低于市场价格,楼面价仅为5569/平方米和5950/平方米。

“由于政府为极低的地价定向出售为特定的国企,虽然几乎年内得实现扭亏为盈。”杨现领告诉《华夏新闻周刊》,因为前述公式计算,嘉定和张江地块回本期分别为9年和6年,已经十分类似现在市场上包租形式为主的增长租公寓企业回本期。

但是,对于绝大多数民营开发商来说,很难享受到这种“红”,在拍下克服土地的时候必须精打细算。

融信地产目前在上海、广州和杭州还下了抑制地块。融信地产一个不具名的领导告诉《华夏新闻周刊》,布局自持地块最主要的设想因素,凡是同二线城市旺盛的包需求。

除了广州发生共同地,控制占地55%他,在其他城市出于成本收益的角度考虑,控制占比并不胜。上海地块自持比例为1.53%,杭州地块自持占比4.35%。

“在中心地段拿地,终于过来账的基础上,适当可有一定比例自持产品。”前述融信地产负责人对《华夏新闻周刊》分析,融信对自持地块运营方式发生几只方向的设想,包括自持运营、委托运营和资本证券化,“完全成本投入来说差距不十分。盈利模式上,前两者主要依靠租金收益,后者依靠资产证券化方式退出。相对来说后者的方式更副开发商,但是由于目前少立法和制度支持,资本证券化尚不成熟。”

对于回报周期的计算,该负责人表示,如果由此上运营商的营业,依照5%的回报率,大概需要20年回收成本。资本证券化相对来说会更快,如果出租率和租金达到目标,即使可以一次性退出。

乘整个房地产政策围绕“租并举”的倒车,部分嗅觉灵敏的地产商已经开始试水角色转变,由于开发商转向“房东”,最突出的模式是开发长租公寓。

从市场上看,目前增长租公寓领域市场运营主体主要起五类:互联网创投类、开发商类、中介类、酒店类、地方国家队。2016年以来,万科、龙湖、旭辉、远洋等少数行靠前的房企,先后登长租公寓领域。

杨现领对《华夏新闻周刊》表示,增长租公寓作为一件新工作,针对习惯短周期开发、资本快速运行的地产商而言,面临多挑战。勇敢的是,租用行业要求较长的运行周期,因为轻资产的整理租模式为例,互联网类的旅馆投资回收期多在3~5年,开发商类的旅馆在装修和家具设施达标投入更高,投资回收期在6~7年多;如果也抑制物业,投资回收期保守估计为如10年以上,部分一线城市要京还达到20年。对比,地产行业单个项目的运行周期一般在2~3年,如果开发商最重视的以地到开盘就同环节,依照碧桂园、龙湖等而开到半年左右,1年即可实现资本回笼。

在他看来,租用地块要求开发商由“赶忙周转”向“缓持有”变,针对开发商的资本实力和进门槛提出了更高的要求。目前与主体多为全国性大房企,但是赚模式上仍存在多不确定性,目前多为抢占市场为主。

相对于不少地产商的小心翼翼,龙湖集团已经开始雄心勃勃地全面进军长租公寓市场。“我们的布局是,今年在16单一线和领先二线城市,到2017年终,以开业超15000其中。”龙湖旗下长租公寓品牌冠寓总经理王俊英告诉《华夏新闻周刊》,目前冠寓的韬略是飞抢占市场,“其三年内不考虑盈利问题。”

其实,为避免过重的资本负担,龙湖时选择从轻资产入手,一般是针对顶十年以上租约的物业进行改造,末了会在控制地块上建设丰富租公寓,加大重资产的比重。

“冠寓的动态投资回收期是五到六年,轻资产毛利率是35%以上。”龙湖集团副总裁韩石已经对外表示,增长租公寓中期的对象是,数量突破五万里,到2020年租金收入超过20亿。

“租金收入占总收入的比重,前途是如逐步下降的,前途要不断扩大生态化运营收入的比重。”冠寓市场推广部领导邵俊告诉《华夏新闻周刊》,前途的盈利模式中,如果以城市里年轻人消费的商业机会不绝融入长租公寓中。

“过去地产卖的是产品,现在公寓卖的是生。”邵俊说,风的包市场存在十分多痛点,依照黑中介、劳动差、无法择邻而在,如果花费升级后的增长租公寓,不但强调舒适、安全、便利,再强调社群生活和最大化地调用城市资源,“现在的旅馆,还要从造成青年人居住、交流和消费的进口,立即和传统的房东不相同,二房东做不了这个工作。”

杨现领研究发现,彼此比较中小规模的旅馆运营商,地产公司的再资产模式虽然面临投资回收期的难题,但是为发生多优势。依照,部分很地产商背靠上市集团,铺天盖地的融资渠道和品牌优势可以以到又低成本的资本,可以接受更长的投资回收期。

一方面,由于越来越多的招拍挂要求商品房地块配建得比例的包住房,前途以会见发生大量的商品房、租用住房和商业配套结合的城市综合体。增长租公寓的年龄层为20~35年间的青年人为主,花、更新、创业意愿更强,可以激发综合体内更多元化的商业、劳动和商务配套业态,所发生的花费大数量也是开发商的重要资源。

如果相较轻资产模式,控制地块的最大优势在于可以有房产证,所以使房产证券化(REITs)成为可能。开发商可以通过成功的经营运行,使得自持的旅馆实现增值,再让为第三在,实现资本的进项。

但是,对“租并举”的政策转向,不同地产商的韬略选择并不相同。

前述融信地产不具名负责人对《华夏新闻周刊》表示,推动租售并举的长效机制,能够改变房地产市场多不合理的景象,造福市场健康稳定发展。但是融信目前连没进行工作转型的打算,依照坚持地产开发为中心业务,一方面也会因国家政策适时调整战略,保持一定的灵活性。

如果龙湖则明显将增长租公寓业务新增为和地产、物业、商业并行的四大主航道业务之一。“在全国地产商中,龙湖是第一个坚决的将长租公寓作为和地产业务并重的地产商。”邵俊坦言,在集团内部,增长租公寓业务,从战略上已经和地产业务是平行的,没谁重孰轻,切是战略级业务,如果不是试水级业务。

在他看来,这种坚定,来于顺势而为。一方面,乘消费升级,新一轮居住新风口已经出现,“前途,各五只人受到尽管发生一个租房客,立即是龙湖综合了各种大数量算法得出的结论,如果不是无论说说。”

一方面,作为地产商,他们快地发现,国家推进“租并举”的实行力度比较好,“部分城市的已建部门,为实现租售并举的政策,都是到现场办公。”邵俊坦言,多种趋势,已经被龙湖大坚定地相信,租住市场是非常重要的增长线工作,并且对全部房地产市场能够从到组织优化作用,“并非是为制止房价而从起的同张临时牌。”

公共土地入市开了“些微口子”

为加快构建“租并举”的住房体系,靠近几只月,从中央到地方,不断发出各政策密集推出。除了国有土地有动作频频,被多人口意外的是,公共土地也快投入了租赁市场。

8月28日,土地部及住建部下发《使用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,决定在首都、上海等13单超大或大城市先行试点。

该方案核心内容是,“试点城市村镇集体经济组织,但是自行开发运营,啊不过通过联营、投资当方法,建设运营集体租赁住房”。

改革的背景不难理解,在2013年,共十八到三中全会《决定》即使提出了改革目标,允许农村公共经营性建设用地出让、租用、投资,实行与国有土地同等入市、同价同权。

在这个样子下,靠近五年来,公共土地入市进行了一连串探索,依照,全国多只试点地区进行存量国有建设用地使用权挂牌出让、“少权”质(即使承包地经营权和农民住房财产权抵押)、改革征地模式(缩小征地范围和提高上标准)相当。

但是,改革的节拍并不顺,公共土地和公共土地,仍然是明显的少只市场,绝大部分集体土地入市仍然绕不起来“征地”这个环节,离开真正的和地和权仍产生多行程要动。

这次的公土地租赁房试点,被广大人口带了希望。至少从表面上看,13单试点城市的公建设用地,可以绕过“征地”环,直接建设租赁住房,甚至可以提供给市民居住。

但是在中原社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英看来,这项改革试点对城郊土地利用的中心格局不会发生特别的影响,再不会要有些评论所出口,针对中华农村建设用地管理制度改革起重点意义。

“这项改革是针对地方关于加深土地制度改革要求的一个积极对。”党国英告诉《华夏新闻周刊》,但是从集体土地入市的角度看,只是一个小口子,谈不上重大突破。

“如果改革了集体土地必须收归国有才能用于非农建设,实现与地和权同价,立即才是改革的非常口子。”党国英认为,公共建设用地用来建租赁房,准确说是土地效益的调整,“本来只能建工厂、大棚,原则上不被建住房,这次兴建租赁房,但是仍然禁止建可卖的商品房。”

在他看来,如果从土地改革的突破价值看,公共土地能上市、实现与地和权同价,这个突破意义最大。其次是,不上市但允许建设而卖商品房。再才是目前的公土地用于建设租赁房。“即使没生时这方针,但是在实际中,多城乡结合部,租用房已经广泛存在了,并且量还很大,只不过都是由于农民从建。”

“现在的政策,再准确说是同种追认。”党国英告诉《华夏新闻周刊》,从20百年80年代开始,在珠三角地区,即使已经出现了农民以宅基地建设公寓对外出租的景象。乘城市化进程加快,不但在珠三角,在全国范围内,几乎每个“城中村”还存在由农民自发建设的包公寓,已经提供了大量的包住房,地方政府为主采取“不支持”“不鼓励”“不过问”的态度,如果立即同次的政策,啊被已的“灰色地带”变得更加清晰。

其他一个更紧的实际是,在多很城市,公共土地供应紧张同公共土地散乱低效、无法集约利用的矛盾越来越突出。一方面是大城市供地完成率连年下降,轻城市近5年供地完成率不足60%,土地征用成本高、周期长,倒逼房价上涨;一方面却是城中村和城乡结合部有大量闲置低效、违法使用的公土地,乱象丛生且农民无法享受土地溢价红利。

多人口希望,改革的后,见面发生多资产低、体制量大的公土地逐渐进入市场,改变地价持续上涨的预料,甚至最终影响高房价“软着陆”。

在链家地产研究院院长杨现领看来,改革的后形成的完整供应量是会增加很多,但是实在形成有效供应的或者有限,一方面是流转机制过程繁琐和不透明,一方面在租赁市场热门区域的用地还是少的。

“因为首都为例,根据北京国土局公布的公土地征收及农用地转用地块信息,2016年至今约有2187公顷,这些地块主要分布于郊区,城市六区仅占四分之平,其中起15%凡是在丰台区,如果如海淀、朝阳这样的包热门区域,仅有不及5%的比重。”杨现领告诉《华夏新闻周刊》,公共土地建设租赁房对房价的实际影响有限,“针对多刚需部落来说,租房只是连,他们最终会进入到买卖市场,只是可能推迟几年而已。”

党国英对试点最终能释放多少集体土地用于租赁持谨慎态度。他认为,在被选中的试点城市的郊区农村,公共经营性建设用地虽然数量较大,但是大多都被占用,实在压的建设用地很少。使用农民宅基地开发租赁住房的可能性不十分。部分地方有可能通过解除旧的用地合同,自由出部分土地,但是释放多少土地会受到废约成本和新投资回报高低的影响,发生很大的不确定性。

其他一个要问题是,这次试点,是不是代表村公共控制了土地供应的主动权,村庄公共可否在可规划的前提下,独立决定是否入市?从目前模式来看,几乎没有这种可能性。

目前,各个城市每年的土地都是“计划供应”,政府牢牢控制在供应量。因为首都为例,2017年~2021年,首都计划供应住宅用地6000公顷。其中,公共建设用地1000公顷,大概占六分之平。立即意味,北京市按以集体土地供应纳入供地计划。实质上,供地节奏和供应地规模,都由政府把控。

“政府的态度更了不想管-不得不管-积极管的过程,以会见要更多大的支付公司参与到村公共用地的经营出中,确实会增强这类区域的计划建设水平和保管能力。”杨现领对《华夏新闻周刊》表示,首都首次以集体土地供应纳入年度供应计划,如果深圳更是把长期以来存在的城中村逐步纳入到住房供应管理系统内,“法定开始承认其在住房供应市场中的地位,自己就是是同种提高。”

需要平衡更复杂的好处链条

公共土地建设租赁住房,以前为已经放过一些小口子。

土地资源部土地利用司有关领导不久前即《试点方案》的解读中涉及,以前的分别试点可追溯到2012年,《土地资源部关于举行好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》受到规定:“对于商品住宅价格较高、建设用地紧缺的直辖市和个别省会城市,实在需使用农村公共建设用地进行租赁住房建设试点的,依照‘严格审批、部分试点、封运行、风险可控’的要求,由于省级人民政府审核同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”

以后,首都、上海等地都做过类似尝试,首都力度相对较大,在平房乡、唐家岭、太舟坞等5单公共建设用地试点,计划建设1.28万套租赁房。

在首都模式中,试点的公建设用地,严格按照国土部文件中“封运行”的要求,还用于修建公租房,依照保障房系统分配、管理,属于建在公共土地上的公租房。

但是,本次两部委的《试点方案》连没明显,前途租赁房会继续使用“封运行”的管理模式,还是会选开放式的市场化租赁模式来运营。

在覆盖人群上,《试点方案》提出,“因为满足新市民合理住房需要为主”。“试点方案没有区别,房是租给外来农村人口,或者为可以租给城镇户口的人群,立即是聪明的做法。”党国英对《华夏新闻周刊》表示,不应该限定租给什么人,如果是低收入者都应该让埋。

在党国英看来,走出灰色地带的公建设用地租赁房,不能再停留在过去散、乱、不同的状态,如果发生悠久考虑,“房建筑设计要发生悠久打算,更多地考虑家庭使用的需要。”党国英对《华夏新闻周刊》说,以后的乡村人口中,独自外出打工人员的比重会逐渐缩小,举家进城的情况会更加多,接近“筒子楼”的房屋建筑将不能满足他们的需要。

一方面,如果尽量避免集体出租房经营和农民出租房之间的过度竞争,如果保证农民自己的住房出租收入减少后,能够从集体经营收入分配中取得补偿,甚至有所增加。

在杨现领看来,村庄公共建设和运营租赁房,需要强化“专业能力”。“从村庄公共的角度,自己并不具备造房、租、营业等能力,末了还是要引入专业的旅馆企业来合作建设,村庄公共只提供土地或现有房屋,收租金和分成的模式。”他认为,在监管方面,虽然流转环节简化了,但是一定要发生完的备案和监测系统,建设官方的包和监管平台,凡是非常重要也非常得的同件手段。

在监管方面,《试点方案》特别明显,租用房不得“因为租代售”,完全在和“小产权房”划清界限,完全没有对“小产权房”宽大之意。

“公共建设用地租赁试点不等于小产权房交易合法。”杨现领对《华夏新闻周刊》表示,公共建设用地租赁住房试点,目的是为构建购租并举的住房体系,稳定房地产市场,立即和“小产权房”凡是少只概念。

本次《试点方案》啊为今后形成长效机制留有希望。依照,其中涉及,“如果形成一批可复制、但是推广的改革成果,啊构建城乡统一的建设用地市场提供支持。”在项目规范化运营方面,要求试点项目要安排医疗、教育等公共设施,并且探索承租人获得基本公共服务的权利,特别是如探索健全对不本地户籍承租人的社会维持体制。

在杨现领看来,立即波红利会被村庄公共和乡村人口带重大机遇,农民以成为很批租赁房的股东,漫长享受集体土地带来的红,但是背后涉及比国有土地进而复杂的好处链条,需要厘清。

“公共土地合法租赁后,租户的合法权益,租买同权如何真正实现,立即其中各环节利益链条上的私房和公共的好处平衡,有待政府形成好的监管体制和市场证明。”杨现领说。

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