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    租赁并举时代 土地供求格局是否“变天”?

    通告时间:2017-09-22 笔者: 来源:国信房地产信息网 浏览次数:2846

    都市土地紧张,农地利用低效,是本次在13个城市农村建设用地上建租赁住房试点之两个背景。而以前生产的租售同权,为当时试点提供了制度保障。

    但农地之“小口子”入市,能在多大程度上改变城乡土地的供求格局,尚待观察。

    越来越多之迹象表明,在“租赁并举”的日月,部分沿袭多年之土地供应格局和沼气式,可能真的要义“变天”了。

    其次国有建设用地看,自2016年11月北京首个自持地块成交以来,全国共有7个城市先后推出租赁用地。随之改变的是,土拍模式下过去的“竞拍地价”,成为竞拍“控制面积或保障房面积”。

    公共建设用地也面临重大调整。8月28日,土地部、住建部宣布,首都、哈尔滨市、济南、武汉市、南昌、邢台、呼和浩特、维也纳、贵阳、石家庄、沪、肇庆、南京13个城市,名将首股救助点利用集体建设用地建设租赁住房,第一供给新市民。这意味着,漫长以来,公共土地不能建设住宅供应城市居民这条泾渭分明的限度,名将把打破。

    过去几个月时间内的凝聚决策,尤其是不可胜数土地新政,或将指引中国房地产市场进入一个崭新的租赁时代。

    控制地块多步开花

    在“租赁并举”政策引导下,到处正发力租赁土地供应。

    部分重点城市陆续公布了2017~2021土地供应计划。其中,租用用地或住房的供应计划都把编入其中,并且开始占据越来越重的重量。

    首都宣布,前途五年将提供1300公顷土地用于租赁,占全部土地供应计划之21.7%,可建设约50万套租赁住房。这1300公顷土地中,大约1000公顷来自集体土地。哈尔滨市计划建设70万套租赁住房,占地1700公顷,其中41%的土地来自专门的租赁住房用地。

    济南宣布建设15万套租赁住房,占地825公顷,其中20%是纯租赁住房用地。悉尼表示,名将提供110万套租赁住房,与任何城市不同之是,悉尼租赁住房的土地来源更为多样,除了专门的租赁住房用地供应外,还准备收储一些城中村的农家自建房;并且规定,其次2017年8月起,以招拍挂方式出让的货品住宅用地,必须以不低于规划面积20%的比重配建自持租赁住房。

    各城市解决租赁住房的主意,也呈现了有的不同之水域特色。而表现土地全部国有化、不存在集体土地的澳门,则试图用收购的主意,由集体住房租赁企业收储不低于10万套房源,完全储备100万套(间)农民自建房或村公共自有物业。

    哈尔滨市和香港在生产租赁地块的同时,还下有吸引人才的勘查。哈尔滨市在7月首次推出了位于浦东张江和开封的土地,渴求券商必须100%控制70年。8月23日,石家庄市土地交易市场再次发布挂牌出让四幅度租赁用房土地,离别位于古北、陆家嘴滨江、花木、漕河泾四个基本商务区的精粹地段。另外,哈尔滨市还将静安区市北高新板块的两幅度商业用地调整为租赁住房用地。哈尔滨市拿出的租赁用地,要么位于高科技产业开发区,要么位于城市之基本区域。在伦敦土地资源稀缺的这次,该系租赁用地的自由能够有效解决香港吸引高端人才的居住问题。巴黎则提出,2017年9每天前,生产人才专项租赁住房用地进行试点。

    土地自持是现年土拍市场之一项主要变革。首都最先试水,其次2016年11月至今,已经成交了4块须由开发商100%控制的板块。其中,三块位于海淀区县城基地,一块位于大兴区黄村镇兴华大街。中粮、始创、塞外恒、万科、中铁等地产商成为这些地块的主人。

    本年夏季后,越来越多自持地块开始集中入市,多步开花。6月5日,邢台景区竞拍三幅宅地,三师竞拍成功之房企自持比例达到41%、36%和36%。6月6日,万科以高价25.31亿元拿下广东省佛山市一块5.5万公顷的板块,渴求100%控制70年。

    链家房地产研究院院长杨现领对不久前的控制地块供应进行了系统钻研。它梳理发现,自2016年11月北京首个自持地块成交以来,全国共有北京、邢台、呼和浩特、沪、哈尔滨市、济南、东京7个城市先后推出租赁用地,区域集中在京津冀、长三角和珠三角这三大城市圈,年产量前三为首都、邢台、呼和浩特,土地面积分别为120.31万公顷、60.86万公顷和34.97万公顷。

    现阶段全国已成交的控制或纯租赁用途的租赁用地共计62块,279万公顷。杨现领预估,以45平方米一套估算,那些土地预计可提供6.2万套租赁住房供应。

    “渴求自持一方面是政策向租住市场倾斜的导向,一头是为了进一步操纵地王之产生。”杨现领告诉《华夏新闻周刊》,因为在这种渐进式下,顶土地价格达到上限后,奥运会进入竞自持比例环节。

    这种土拍规则最早的倡导者和实践者都是石家庄市。2016年9月,首都就出台相关规定,谈及了“控地价、限房价”的土地出让方式。日后,在当时10月出让的四宗土地时,利用了一番新的竞买规则:在竞价达到合理土地上限价格后,名将竞报企业控制商品住宅面积。集团公司控制的货品住宅将一切作为租赁住房,不可销售。如果出现“以租代售”或者变相销售的,集团公司将把编入黑名单,取消他参加招拍挂的身份。

    新的土拍方式,霎时被其他城市借鉴。比如,在当年6月2日,南昌挂出11大幅度地块,同时取消土地竞拍摇号,成为竞争保障房建设面积。6月5日,呼和浩特北辰顺义道熔断地块再次挂牌出让。竞买方式要求,竞买人在接到75亿元挂牌起始价和配建50000平方米棚户区改造安置商品房的规则下,利用直接竞报自持住房建筑面积,不再竞报土地价格。

    其次过去“竞拍地价”转为竞拍“控制面积或保障房面积”,图很显然,除了鼓励建设租赁住房,也指望抑制“市价随地价上涨”的预料。

    不过,在杨现领看来,这种办法表面上控制了标准价,但现实成效可能并不可以,“这会逼得开发商把控制成本尽可能地减少,或分摊到销售住宅部分,但结果是物价并没有变低。再增长房价设了上限,部分算不过来的账都要求由集团公司自己负责,长期,集团公司会失去拿地的带动力。”

    其次“快周转”向“慢持有”转移

    “控制地块”和“竞自持”土拍模式,表现一种新的游戏规则,势必改变地产商长久以来习惯的拿地和付出模式。

    许多军民都觉得,这种渐进式下,缓缓了房企本周转速度,限制了外商回收现金流的节拍,送地产商的营业模式带来全新课题和挑战。

    在杨现领看来,对投资者最大的挑战是,菜价成本仍然过高,以目前竞自持的板块而言,致富非常拮据。

    它对《华夏新闻周刊》算了一笔账,以首都为例,现阶段4块100%控制的板块楼面价均在25000元/m2上述,假设建安成本3000元/m2,营业资本粗略按50000元/m2,各族税费按照17%计算,以周边链家自营的自如品牌的租金水平来算,想要落实回本要超过25年,甚至一些地块能到50年。

    不过,也有老。比如,哈尔滨市最早推出的两块租赁地块,末了竞得者分别是沈阳市张江(集团)股份公司和汕头焦化新城发展有限公司,两师企业都是国企,金价和楼面价都远低于市场价格,楼面价仅为5569/平方米和5950/平方米。

    “由内阁以极低的物价定向出售给特定的国企,则几年内可以实现扭亏为盈。”杨现领告诉《华夏新闻周刊》,以前述公式计算,天津和张江地块回本期分别为9年和6年,已经非常接近现在市场上包租形式为主的长租公寓企业回本期。

    不过,对于绝大多数民营开发商来说,很难享受到这种“红利”,在拍下克服土地的时节必须精打细算。

    融信地产目前在伦敦、济南和香港都拿下了抑制地块。融信地产一位不具名的管理者告诉《华夏新闻周刊》,布局自持地块最主要的设想因素,是一二线城市旺盛的租赁需求。

    除了广州有一块地,控制占地55%外,在任何城市出于成本收益的贡献度考虑,控制占比并不高。哈尔滨市地块自持比例为1.53%,邢台地块自持占比4.35%。

    “在基本地段拿地,算过来账的基础上,适用可持有一定比例自持产品。”前述融信地产负责人对《华夏新闻周刊》剖析,融信对自持地块运营方式有几个样子的设想,包括自持运营、委托运营和资本证券化,“完全成本投入来说差距不大。致富模式上,明天两者主要依靠租金收益,后者依靠资产证券化方式退出。相对来说后者的方式更正好开发商,但是由于目前缺少立法和社会制度支持,资金证券化尚不成熟。”

    对于回报周期的算计,该负责人表示,如果通过优质运营商的营业,按照5%的抽样合格率,大约需要20年回收成本。资金证券化相对来说会更快,只要出租率和租金达到目标,就足以一次性退出。

    随着整个房地产政策围绕“租赁并举”的倒车,部分嗅觉灵敏的地产商已经初步试水角色转变,由外商转向“房东”,最突出的花园式是开发长租公寓。

    其次市场上看,现阶段长租公寓领域市场运营主体主要有五类:互联网创投类、厂商类、中介类、酒店类、中央球队。2016年以来,万科、龙湖、旭辉、远洋等少数行靠前的房企,先后进入长租公寓领域。

    杨现领对《华夏新闻周刊》表示,长租公寓作为一项新工作,对习惯短周期开发、基金快速运行的地产商而言,面临不少挑战。勇敢的是,租用行业要求较长的运行周期,以轻资产的整租模式为例,互联网类的旅店投资回收期多在3~5年,厂商类的旅店在装修和家具设施上投入更高,入股回收期在6~7年很多;如果为抑制物业,入股回收期保守估计也要10年以上,有些一线城市如北京市甚至达到20年。对比,房地产行业单个项目的运行周期一般在2~3年,而开发商最讲究的拿地到开盘这一环节,比如碧桂园、龙湖等可做到半年控制,1年即可实现资产回笼。

    在它看来,租用地块要求开发商由“快周转”向“慢持有”转移,对投资者的基金实力和进入门槛提出了更高的要求。现阶段参与主体多为全国性大房企,但盈利模式上仍生活不少不确定性,现阶段多以抢占市场中心。

    相对于不少地产商的小心翼翼,龙湖集团已经初步雄心勃勃地全盘进军长租公寓市场。“咱的布局是,本年在16个一线和领先二线城市,到2017岁末,名将开业超15000间。”龙湖旗下长租公寓品牌冠寓总经理王俊英告诉《华夏新闻周刊》,现阶段冠寓之战略性是迅速抢占市场,“三年内不考虑盈利问题。”

    事实上,为了避免过重的资本负担,龙湖目前选择从轻资产入手,普通是对租赁十年以上租约的物业进行改造,末了会在控制地块上建设长租公寓,加大重资产的百分比。

    “冠寓之常态投资回收期是五到六年,轻资产毛利率是35%上述。”龙湖集团副总裁韩石曾对外表示,长租公寓中期的对象是,数据突破五万间,到2020年租金收入超过20京。

    “租金收入占总收入的百分比,前途是中心逐年回落的,前途要不断壮大生态化运营收入的百分比。”冠寓市场推广部领导邵俊告诉《华夏新闻周刊》,前途的致富模式中,要将城市里年轻人消费的经贸机会不断融入长租公寓中。

    “过去地产卖的是产品,现今公寓卖的是存在。”邵俊说,风的租赁市场存在很多痛点,比如黑中介、劳务差、无法择邻而居,而花费升级后的长租公寓,不仅强调舒适、安全、便民,更强调社群生活和实证化地调用城市资源,“现今的旅店,都要打造成青年人居住、交流和消费的进口,这跟传统的房东不一样,二房东做不了这个工作。”

    杨现领研究发现,外貌较中小规模之旅店运营商,地产公司的重量资产模式虽然面临投资回收期的课题,但也有成千上万优势。比如,部分大地产商背靠上市集团,系列的融资渠道和奖牌优势可以拿到更低成本的基金,可以承受更长的投资回收期。

    一边,鉴于越来越多之招拍挂要求商品房地块配建一定比例的租赁住房,前途将会产生大量之商品房、租用住房和生意配套结合之都市综合体。长租公寓的年华层以20~35岁间的青年挑大梁,消费、更新、创刊意愿更强,可以激发综合体内更多元化的经贸、劳务和税务配套业态,所产生之花费大数量也是券商的重大资源。

    而相较轻资产模式,控制地块的最大优势在于可以拥有房产证,故而使房产证券化(REITs)成为可能。厂商可以通过成功之经理运行,有效自持的旅店实现增值,再转让给第三方,落实资本的收支。

    不过,面对“租赁并举”的富民政策转向,不同地产商的战略性选择并不相同。

    前述融信地产不具名负责人对《华夏新闻周刊》表示,推进租售并举的疗效机制,能改变房地产市场诸多不合理的景象,有利于市场健康稳定发展。但融信目前并没有进行作业转型的打算,仍坚持地产开发为骨干业务,一边也会根据国家政策适时调节战略,保持稳定的灵活性。

    而龙湖则明显将长租公寓业务新增为和固定资产、物业、商业并行的四大主航道业务之一。“在举国上下地产商中,龙湖是第一个坚决的龙头长租公寓作为和固定资产业务并重的地产商。”邵俊坦言,在集团内部,长租公寓业务,其次战略上已经和固定资产业务是平行的,没有谁重孰轻,绝对是战略级业务,而不是试水级业务。

    在它看来,这种坚定,来自于顺势而为。一头,随着消费升级,新一轮居住新风口已经出现,“前途,每五个人中就有一度租房客,这是龙湖综合了各族大数量算法得出的总结,而不是无论说说。”

    一边,表现地产商,她们敏锐地意识,江山推进“租赁并举”的实行力度比较大,“部分城市之住建部门,为了贯彻租售并举的富民政策,都是到现场办公。”邵俊坦言,多种趋势,已经让龙湖非常坚定地相信,租住市场是突出重大的长线工作,并且对全部房地产市场能起到组织多元化作用,“绝不是为了克服物价而打出的一张临时牌。”

    公共土地入市开了“小口子”

    为了加速构建“租赁并举”的住宅体系,近几个月,其次中央到中央,不断有各类政策密集推出。除了国有土地部分动作频频,让不少人口意外的是,公共土地也很快投入了租赁市场。

    8月28日,土地部和住建部下发《采用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,决定在京城、哈尔滨市等13个超大或大城市先行试点。

    该方案核心内容是,“试点城市村镇集体经济组织,可自行开发运营,也可通过联营、投资等艺术,振兴运营集体租赁住房”。

    改制之远景不难理解,在2013年,党政十八届冬奥会《决定》就提出了改制目标,同意农村公共经营性建设用地出让、租用、投资,推行与国有土地同等入市、同价同权。

    在这个样子下,近五年来,公共土地入盟进行了一连串探索,比如,全国多个观测点地区进行存量国有建设用地使用权挂牌出让、“两权”抵押(即承包地经营权和村民住房财产权抵押)、改制征地模式(缩小征地范围以及提高补偿标准)等。

    不过,改制之节拍并不尽如人意,公共土地和公共土地,仍然是有目共睹的两个市场,绝大部分集体土地入市仍然绕不开“征地”以此环节,离开真正的同地同权仍有不少行程要走。

    其时的公共土地租赁房试点,送众多人口带来了期待。至少从外部上看,13个观测点城市之公共建设用地,可以绕过“征地”环节,直接建设租赁住房,甚至可以提供给市民居住。

    但在中原社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英看来,这项改革试点对城郊土地利用的中心格局不会有大的影响,更不会如有些评论所言,对中华农村建设用地管理制度改革有重点意义。

    “这项改革是对中央关于加深土地制度改革要求的一个积极回应。”党国英告诉《华夏新闻周刊》,但从集体土地入盟的贡献度看,只是一番小口子,谈不上重大突破。

    “如果改革了国有土地必须收归国有才干用于非农建设,落实同地同权同价,这才是改制之大口子。”党国英以为,公共建设用地用来建租赁房,准确说是土地效益的调节,“原有只能建工厂、大棚,原则上不让建住房,其时允许建租赁房,但仍然禁止建可售的商品房。”

    在它看来,如果从土地改革的打破价值看,公共土地能上市、落实同地同权同价,以此突破意义最大。副是,不上市但允许建设可售商品房。再次才是手上的公共土地用于建设租赁房。“即使没有当前这个方针,但在具体中,有的是行政村结合部,租用房已经广泛存在了,而且量还很大,只不过都是由农民自建。”

    “现今的富民政策,更准确说是一种追认。”党国英告诉《华夏新闻周刊》,其次20百年80年代开始,在珠三角地区,就已经出现了农家利用宅基地建设公寓对外出租的景象。随着城市化进程加快,不仅在珠三角,在举国上下范围内,几乎每个“城中村”都存在由村民自发建设之租赁公寓,已经提供了大量之租赁住房,中央政权为主采取“不支持”“不鼓励”“不干涉”的态势,而这一次之富民政策,也让曾经的“灰色地带”变得更加清晰。

    另一番更紧迫的求实是,在不少大城市,集体土地供应紧张和公共土地散乱低效、无法集约利用的龃龉越来越突出。一派是大城市供地做到率连年下降,一线城市近5年供地做到率不足60%,土地征用成本高、近期长,倒逼房价上涨;一派却是城中村和自然村结合部有恢宏闲置低效、犯罪使用的公共土地,乱象丛生且农民无法享受土地溢价红利。

    有的是人口企盼,改制的后,会有不少资产低、身量大的公共土地逐渐进入市场,转移地价持续上涨的预料,甚至最终影响高房价“软着陆”。

    在链家房地产研究院院长杨现领看来,改制的后形成的完整供应量是会增加很多,但现实形成有效供应的可能性有限,一头是流转机制过程繁琐和不透明,一边在租赁市场热门区域之天地还是个别的。

    “以首都为例,根据北京国土局公布之公共土地征收及农用地转用地块信息,2016年至今约有2187公顷,那些地块主要分布于营区,城六区仅占四分之一,其中有15%是在周村区,而像海淀、旭日这样的租赁热门区域,仅有不及5%的比重。”杨现领告诉《华夏新闻周刊》,公共土地建设租赁房对物价的有血有肉影响有限,“对广大刚需部落来说,租房只是过渡,她们最终会进入到买卖市场,只是可能推迟几年而已。”

    党国英对联系点最终能释放多少集体土地用于租赁持谨慎态度。它以为,在把选中的站点城市之镇区农村,公共经营性建设用地虽然数量较大,但大多已经被占用,实在闲置的振兴用地很少。利用农民宅基地开发租赁住房的可能不大。部分地方有可能通过解除旧的天地合同,自由出有些土地,但释放多少土地会受到废约成本及新投资回报高低的影响,有很大的不确定性。

    另一番关键问题是,其时试点,只是意味着村公共控制了土地供应的主权,村公共可否在符合规划的大前提下,独立决定是否入市?其次当前模式来看,几乎没有这种可能性。

    现阶段,各国城市每年的土地都是“精算供应”,政府牢牢控制着供应量。以首都为例,2017年~2021年,首都计划供应住宅用地6000公顷。其中,公共建设用地1000公顷,约占六分之一。这意味着,济南市仍将国有土地供应纳入供地准备。真相上,供地节奏和供地规模,都由政府把控。

    “政府之态势经历了不想管-不得不管-再接再厉管的经过,名将会使更多大的支出集团参与到村公共用地的经理开发中,如实会增强这类区域之宏图建设水平和保管力量。”杨现领对《华夏新闻周刊》表示,首都首次将国有土地供应纳入年度供应计划,而北京市更是把长期以来存在的城中村逐步纳入到居室供应管理系统内,“法定开始承认其在住宅供应市场中的地位,自身即是一种提高。”

    需平衡更复杂的补益链条

    公共土地建设租赁住房,先前也曾放过一些小口子。

    土地资源部土地利用司有关领导不久前就《试点方案》的议论中提出,先前的少数试点可追溯到2012年,《土地资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作之通报》外方规定:“对于商品住宅价格较高、振兴用地紧缺的省和个别省会城市,确需采取农村公共建设用地进行租赁住房建设试点之,按照‘严厉审批、有的试点、封闭运行、风险可控’的要求,由县级人民政府审核同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”

    自此,首都、哈尔滨市等地步都做过类似尝试,首都力度相对较大,在平房乡、唐家岭、太舟坞等5个公共建设用地试点,精算建设1.28万套租赁房。

    在京城模式中,试点之公共建设用地,严厉按照国土部文件中“封闭运行”的要求,都用来建公租房,按照保障房系统分配、管理,属于建在公共土地上的公租房。

    不过,本次两部委的《试点方案》并没有明显,前途租赁房会持续采用“封闭运行”的治本模式,还是会选择开放式的商品化租赁模式来运营。

    在覆盖人群上,《试点方案》谈及,“以满足新市民合理住房需要为主”。“试点方案没有区别,房子是租给外来农村人,还是也得以租给城镇户口的人流,这是智慧的书法。”党国英对《华夏新闻周刊》表示,不应当限定租给什么人,只要是中低收入者都应当把覆盖。

    在党国英看来,走出灰色地带的公共建设用地租赁房,决不能再停留在过去散、乱、差的状态,要有长期考虑,“房屋建筑设计要有长期打算,更多地考虑家庭使用的要求。”党国英对《华夏新闻周刊》说,今后的村村落落人中,独自外出打工人员的比重会逐步缩小,举家进城的图景会越来越多,类似“筒子楼”的房子建筑将不能满足他们的要求。

    一边,要尽量避免集体出租房经营与农夫出租房之间的过度竞争,要确保农民自己之住宅出租收入减去后,能从集体经营收入分配中得到补偿,甚至有所增加。

    在杨现领看来,村公共建设和运营租赁房,要求强化“专业能力”。“其次村公共的贡献度,自己并不具备造房、租赁、营业等能力,末了还是要引入专业的旅店企业来合作建设,村公共只提供土地或现有房屋,收租金和人均的花园式。”它以为,在监管方面,虽然流转环节简化了,但一贯要有总体的备案和监测系统,振兴官方的租赁和分管平台,是很要紧也很必须的一项手段。

    在监管方面,《试点方案》特别引人注目,租用房不得“以租代售”,意在和“小产权房”划清界限,总体没有对“小产权房”宽大之意。

    “公共建设用地租赁试点不等于小产权房交易合法。”杨现领对《华夏新闻周刊》表示,公共建设用地租赁住房试点,目的是为了构建购租并举的住宅体系,稳定房地产市场,这和“小产权房”是两个概念。

    本次《试点方案》也为下形成长效机制留有希望。比如,其中提到,“要形成一股可复制、可推广的改制成果,为构建城乡统一的振兴用地市场提供支撑。”在档次规范化运营方面,渴求试点项目要安排医疗、春风化雨等公共设施,并且探索承租人获得基本公共服务的权益,特别是中心追究健全对非本地户籍承租人的社会保障体制。

    在杨现领看来,这波红利会给村公共和乡村人口带来重大机遇,农家将变成大批租赁房的常务董事,旷日持久享受集体土地带来的红利,但背后涉及比国有土地更为复杂的补益链条,要求厘清。

    “公共土地合法租赁后,我家的法定权益,租购同权如何真正落实,这其中各环节利益链条上的个人和公共的补益平衡,有待政府形成良好的套管体制和商海验证。”杨现领说。

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